В ближайший год-два недвижимость в Испании будет дорожать

Начиная с 2008 года и до 2014 года стоимость недвижимости в Испании снизилась на 44%. В последние годы рынок вступил в новую фазу – эксперты рынка зафиксировали некоторый прирост цен, а на ближайшие пару лет (как минимум!) прогнозируют дальнейшее подорожание испанского риелта. На сегодня цены считаются все еще низкими, весьма выгодными для покупки недвижимости в Испании.

Тенденция на возрастание

Максимум цен на испанскую недвижимость (2862 евро/кв.м) зафиксирован в 2007 году, после чего начался неуклонный спад, достигший -44% к 2014 г. Минимум средней по стране цены составил 1594 евро/кв.м.

По данным агентства Idealista, в течение 2014 г. отмечена стабилизация, а к началу следующего года – тенденция на возрастание на 0,2%.

В течение 2014-15 годов  в разных регионах Испании наблюдалась разная ценовая динамика, а средний прирост по стране составил лишь +0,1% (данные Idealista). Наибольший прирост отмечен:

• в Мадриде – на 1,6%;
• в Андалусии – на 0,9%,
• на Балеарских островах и в Барселоне – 0,8%,
• на Канарских островах – 0,5%.

Несмотря на 44%-е падение цен, рынок недвижимости в Испании все еще переоценен. Стоимость продолжат расти, хоть рейтинговым агентством Fitch определен уровень цен, на 10% выше адекватного. По прогнозам агентства Bankinter, в 2016 году возможно возрастание на 5%. В прошлом году показатель составил лишь +1,5% и пока нет прогнозов на стабилизацию, скорее на возрастание.

Повышение цен прогнозируется на ближайшие 2 – 3 года, как минимум. На практике длительность рыночного цикла составляет 6 – 9 лет. В частности, с 1985 по 1991 г. цены выросли почти втрое против показателя начала 80-х годов. Период стабилизации длился в период 1992-96 г. г., возрастания – с 1996 по 2007 (прирост более +150%!), снижения – в течение 2008-2014 г. г. По логике, в последующие годы на рынке возможен рост.

Вполне вероятно, что с каждым годом испанская недвижимость будет дорожать активнее. На рост цен влияют два основных фактора:

1. Внутренний спрос, обусловленный, как полуторакратным возрастанием доходов населения, так и 44%-м удешевлением недвижимости в 2008-14 годах. Однако есть риск, что слишком низкие ставки на ипотечный кредит приведут к перекредитованию. Как следствие – кризис возвращения ипотечных кредитов.
2. Высокий спрос из-за рубежа – со стороны институциональных инвесторов и частных покупателей.

Развитие ценовой ситуации будет зависеть, в основном, от экономического состояния в стране. По наблюдениям агентства Bloomberg, на протяжении 2015 года экономика Испании развивалась наиболее активно за последние 7 лет. Прирост ВВП за год составил 2,9% и на 2016 год прогнозируется та же позитивная динамика. Соответственно возрастут уровень занятости и доходы населения.

Позитивная динамика спроса

По наблюдениям экспертов рынка недвижимости и Национального института статистики Испании, на протяжении 2015 года увеличилась активность покупателей, продемонстрировав 11%-й рост. Тот же показатель прогнозируют на 2016 год. По количеству сделок – 61,7 тыс./месяц – рынок демонстрирует уровень 2009 г. (около 64 тыс./мес.), но с 2007 годом (98,5 тыс./мес.) никакого сравнения.

По приросту количеству сделок с недвижимостью в Испании лидируют регионы:

1. Барселона с показателем +26%.
2. Андалусия – около +25%.
3. Мадрид и Каталония – по +19%.

По данным государственной Службы регистрации (Registradores de España), в последние пару лет владельцы стали придерживать свое недвижимое имущество. В частности, средний срок владения возрос на 55% – в 2007 году показатель был равен 7 лет и 4 месяца; в 2014-15 г. г. – 11 лет, 4 месяца.

В настоящее время в Испании явно возрастает объем инвестиций в коммерческую недвижимость. По данным Savills (крупнейшей международной компании в сфере недвижимости), за прошлый год в нее было вложено более 7 млрд. евро, и объем инвестиций равен показателю 2008 года.

Спрос из-за рубежа

Прогнозы на активный рост цен повысили спрос на испанскую недвижимость со стороны иностранных фондов и частных инвесторов.

По наблюдениям операторов международного рынка недвижимости, с 2014 года инвестиционные фонды США, некоторых стран Европы и Азии воспользовались ценовым минимумом и начали вкладывать в испанскую недвижимость. Последствия были вполне предсказуемы: прочная стабилизация и небольшой рост цен на протяжении 2014-15 годов (см. выше). В государственной Службе регистрации отмечается, доля иностранных покупателей на рынке испанской недвижимости в 2014 году составила 13,01%, достигнув исторического пика. Между тем, в 2009-10 годах она составляла порядка 8,9%.

Параллельно, ввиду дешевой ипотеки и экономического роста активизировались сами испанцы. И теперь практически все международные операторы и эксперты по недвижимости прогнозируют непрерывный рост цен на протяжении 2 – 3 лет. Иными словами, сегодня – самое время для инвестиций в недвижимость Пиренейской страны.

По данным государственной Registradores de España, по количеству иностранных покупателей в регионах лидируют:

1. Аликанте, где доля иностранных покупателей составила 43,88%,
2. Балеарские острова 32,63,
3. Канарские острова – 27,42%,
4. Валенсия – 27,16%,
5. Мурсия – 15,88 %.

Во втором квартале 2015 г., ввиду активизации внутренних покупателей доля иностранцев по общеиспанскому рынку сократилась до 12,22%, но… За 2015 год среднемесячное количество сделок с иностранными покупателями недвижимости выросло с 3,5 тыс. до 3,7 тыс.

Внутренний спрос

Опрос, организованный испанским Banco Popular, выявил, что 80% резидентов Испании считают, что сегодня испанскую недвижимость покупать выгодно. При этом, 94% опрошенных отметили, что им необходим ипотечный кредит.

В 2015 году на возрастание внутреннего спроса повлияли низкие ставки по ипотеке. Euribor (Euro Interbank Offered Rate), европейская межбанковская ставка предложения, от которой зависят ставки на ипотечный кредит, в апреле 2015 года достигла минимума десятилетия – 0,18%. Между тем, в 2008 году Euribor была равна 5,4%. Сегодня 94% испанцев предпочитает кредиты с плавающей ставкой (данные сайта Spanish Property Insight). Соответственно, понижение Euribor вызвало повышение спроса на ипотеку, в том числе и для покупки недвижимости. Нечто похожее складывалось в Испании и в 2009 году.

Прирост количества выданных кредитов по ипотеке, в среднем по Испании, за 2014-15 год составил 32% (Данные Национального института статистики Испании). Среди регионов лидировали:

1. Страна Басков с показателем +52%.
2. Андалусия с +50%.
3. Барселона с +48%.

По данным Европейского центрального банка, в 2016 году инфляция составит +1,5%, в 2017 г. – вырастет на 1,8%. Активного повышения индекса потребительских цен не ожидается (давления на Euribor тоже), следовательно:

• ставки по ипотеке останутся низкими;
• спрос на кредиты в ближайшее время будет расти;
• общий спрос на недвижимость будет возрастать;
• цены будут увеличиваться.

В долгосрочной же перспективе Euribor будет расти, поэтому предполагается, что через пару-другую лет все, кто сегодня использует кредит по минимальной плавающей ставке, будет платить намного больше. Ведь при растущей ставке ежемесячные платежи лишь будут увеличиваться. В целях финансовой безопасности специалисты рекомендуют брать кредиты по фиксированной ставке. Как сообщает Spanish Property Insight, в 2015 году банк Kutxabank внедрил программу, позволяющую получить ипотеку по фиксированной ставке 2,5% годовых.

По прогнозам агентства Bankinter, объем продаж испанской недвижимости за текущий год вырастет на 15%, достигнув 400 тыс. – 450 тыс. сделок.

Оживляется строительный рынок 

Предложение недвижимости в Испании снижалось параллельно сокращению спроса. В частности, за 2014 год разрешений на строительство жилья было выдано на 92% меньше, чем в 2007 г. (данные Национального института статистики Испании). Однако в следующем году зафиксирован прирост площади построенной недвижимости в 1,4 раза, который:

а) указывает на оживление рынка,

б) ограничивает рост цен.

Среднемесячное число разрешений на строительство за 2015 год по сравнению с 2014 г. выросло на 53%!

Аналитики Bankinter считают, что большая масса нераспроданных объектов не станет препятствием для возрастания цен и объемов продаж. Около 100 тыс. из 500 тыс. квартир и домов, скорее всего, не найдут покупателей. Такая «неликвидность» обусловлена неудачным расположением жилых объектов.

Министерство строительства Испании оценивает избыток жилья в количестве 563 908 объектов, агентство BBVA Research – 450 тыс., и 30% из них не подлежат продаже. Проблема избыточного предложения осталась актуальной и в 2016 году. Очень много испанской недвижимости – около 150 тыс. объектов находится в собственности банков. Это нераспроданные:

• жилые дома и квартиры,
• гаражи и склады,
• офисы,
• земельные участки.

Все они продаются со значительной скидкой – до 50%.

Вполне возможно, что затем пустующие объекты будут постепенно распродаваться.

В лучших местностях Испании уже сегодня наблюдается: дефицит жилья, актуальность нового строительства, ремонта и реновации построенных ранее зданий.

Советы операторов рынка

Если необходима недвижимость в Испании, то рекомендуется покупка готовых, качественных объектов, расположенных в хороших местах и местностях. Поскольку:

• Ввиду инерции рынка ситуация все еще благоприятна для покупки на очень выгодных условиях.
• Высококачественная недвижимость (да и земля) в популярных локациях будет всегда пользоваться спросом и всегда оставаться в цене.

При этом, эксперты подчеркивают, не обязательно покупать самые дорогие объекты. Достаточно, купить добротно отстроенный, удобно расположенный средне-ценовой дом (квартиру, офис, гараж) в новых комплексах, обеспеченных современными инженерными системами. Специалисты международных компаний авторитетно заявляют: Главное в недвижимости – ее расположение.

Publicado por tucasasivale En 10/12/2016

Categoría: Blog